Експертна грошова оцінка землі

Однією з найважливіших умов розвитку ринку землі є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Відповідно до "Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення" експертна оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

- метод капіталізації прибутку;

- метод зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- економічний метод;

- грошова оцінка земельної ділянки;

- метод співвіднесення;

- поєднання декількох підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методів.

Метод капіталізації чистого доходу частіше за все використовується, коли земля надається в оренду окремо від будівель і споруд. При цьому щорічний прибуток від оренди , який визначається як різниця орендної плати та податками на власність і експлуатаційними витратами, може бути переведений у вартість земельної ділянки шляхом капіталізації.

Найпростішим способом визначення капіталізації є аналіз співвідношення орендної плати до ціни ринку землі.

Тому доцільніше норму капіталізації визначити аналітичне ставкам позичкового проценту , що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику , шляхом підсумовування:

- без ризикової процентної ставки;

- проценту на ризик, пов'язаний з інвестиційними вкладеннями в країні;

- проценту за низьку ліквідність.

Метод зіставлення цін використовується в умовах розвинутого ринку

землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. У відповідності з цим методом проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані в минулому.

Після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр робляться поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок: на правове відношення земельної ділянки; умови та дату продажу; місце розташування земельної ділянки; її фізичні характеристики, характер використання прилеглої території. Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки.

Складність застосування порівняльного методу полягає не тільки у відсутності розвинутого ринку земельних ділянок, але й належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місцеположенні і фізичних характеристиках земельної ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод або метод залишку для землі використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачається освоїти у відповідності з найбільш ефективним їх використанням.

В основу цього методу покладено принцип доданої прибутковості, що пов'язане земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної ділянки розраховується як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку , який планується отримати.

Витрати на земельні поліпшення включають:

- витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;

- витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;

- витрати, пов'язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

- адміністративно-управлінські витрати.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель та споруд.

Метод співвіднесення або метод перенесення базується на принципі внеску, за яким вартість землі вимірюється тією частиною, яку вона привносить у вартість нерухомості в цілому. При цьому частка землі в сумарній вартості зростає по мірі підвищення ступеню містобудівної цінності територій.

Ця закономірність стала підставою для розробки таблиць ситуаційних класів, в яких кожному ступеню містобудівної цінності відповідає типове відношення вартості землі до загальної вартості забудованої ділянки. Стійкий зв'язок в межах ситуаційного класу між вартістю землі та вартістю споруд, що зведені на ній, дозволяє використовувати метод співвіднесення в умовах, коли ринок .землі не набув розвинутого стану, але є достатня кількість операцій з іншими типами нерухомості. Перевагою методу співвіднесення є відносні простота його застосування, що дозволяє використовувати цей метод для експрес-оцінки земель різного функціонального призначення в межах населеного пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу, чи розміру оренди, які склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Інші цікаві матеріали

Нормативна грошова
Здійснення контролю, обліку якості та кількості земель, впровадження приватної власності на земельні ділянки та платного характеру використання потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, ...

Розробка комплексу геодезичних та землевпорядних робіт при складанні
Управління земельними ресурсами дозволяє тримати руку на “пульсі” втілення земельної політики в реальне життя. Адже ліквідація монополії державної власності на землю зініціювала створення приватних агро групувань, ...

Історія досліджень печер в Україні
Історія вивчення карстових печер України тісно пов'язана з історією географічних, геологічних, біологічних, археологічних, карстознавчих досліджень. Карстова комісія НАН України в 1993 р. виступила з ініціативою пі ...