Методика вишукувань

Капіталізація чистого операційного доходу (пряма і непряма)

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержувана на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (У гри.);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від використання та продажу за формулою:

де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (У грн.)

Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р - поточна вартість реверсії;

t - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

- сума.

Ставка капіталізації-визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернешся капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін - які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скорегована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

Інші цікаві матеріали

Природно-антропогенні ресурси України, їх класифікація і оцінювання для потреб рекреації
Дедалі інтенсивніше зростає роль організації відпочинку для регенерації життєвих сил людини, витрачених у процесі праці. Завдяки вдалому сполученню умов для рекреації в окремих країнах склались потужні комплекси відпочин ...

Економічне положення Малайзії
Малайзія - країна з економікою, що розвивається. Вона належить до групи найбільш багатих і розвинених країн, що розвиваються - до Нових Індустріальним Країнам (НІС). З 1970 року Малайзія почала перехід від економіки, ...

Розробка, формування та ведення індексних кадастрових карт засобами ГІС
Термін "Земля" має багато визначень. Для економіста це ресурс для прискорення економічного розвитку, для юриста частина простору від центра землі до неба з набором різноманітних прав для визначених цілей. Для ...