Методика вишукувань

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

∆Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за ]-м фактором порівняння.

- сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Врахування витрат на земельні поліпшення

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Ц0 - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях).

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Оскільки в м. Чернівці останнім часом жваво розвивається ринок первинного продажу земельних ділянок, Експерт має змогу використати методичний підхід, який базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід).

Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за об'єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місце розташуванням, можуть бути визнані аналогами до нерухомості, розташованої на Об'єкті оцінки, дає Експерту змогу застосувати метод врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого

майна на земельній ділянці (метод залишку для землі). При цьому капіталізована вартість земельно-майнового комплекс) визначається шляхом прямої капіталізації чистого операційного доходу (очікуваного) від забудованої земельної ділянки.

Вартість землі (без вартості будівель і споруд) визначається шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки, зменшеної на суму витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці.

Ринкові дані про надання в оренду майнових комплексів в оцінюваному районі відсутні, тому оцінку шляхом капіталізації чистого доходу (очікуваного) від використання забудованої земельної ділянки застосувати не можливо.

Інші цікаві матеріали

Земельний кадастр і використання земель Ковалівської сільської ради
Земля є вихідною матеріальною основою добробуту як кожної людини окремо, так і суспільство в цілому, оскільки виконує функції головного засобу виробництва в сільському і лісовому господарствах; просторового базису для р ...

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї ВСТУП Земля як
Земля як основний базис усіх процесів життєдіяльності суспільства в політичній, економічній, соціальній, виробничій, комунальній, екологічній та інших сферах має вартість, оцінка якої є умовою нормального функціонування ...

Складання проекту внутрігосподарського
Землевпорядне проектування — складова частина землевпорядної діяльності та землевпорядного процесу, що обґрунтовує методи проектування і закономірності функціонування землі, як головного засобу виробництва та прост ...