Методика вишукувань
Отже, процедура оцінки в даному Звіті буде ґрунтуватись на двох методичних підходах:
• капіталізації чистого операційного доходу;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний метод).
До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться забезпеченість об'єкту додатковими рисами, до яких відносяться:
- Транспортна доступність,
- Форма земельної ділянки,
- Довжина фронтальної лінії,
- Топографія місцевості,
- Стан довкілля (використання прилеглої території),
- Конкурентне оточення,
- Наявність автостоянки, %,
- Зручність під'їзних шляхів.
Порівняльний аналіз
Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що були предметом продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу, умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.
Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом дослідження цін та його економічним аналізом.
Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).
- Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну "вагу".
- Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної правдоподібної бази даних порівнюваних об'єктів з цінами продажу, актуалізованими на день оцінки.
- Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних порівнюваних об'єктів.
- Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.
- У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю, зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови, належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або можуть бути предметом ринкового обігу.
Загальні принципи порівняльного аналізу
- Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними
ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.
- Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості - актуального стану і очевидних тенденцій.
- Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.
- Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:
Ø тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2., тощо),
Ø обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),
Інші цікаві матеріали
Рекогностування полігонометричних ходів
Рекогностування полігонометричних ходів — це
уточнення проекту ходів на місцевості і остаточний вибір місць закладання
пунктів.
При рекогностуванні перевіряють взаємну видимість
між пунктами і якщо вона відсутня, зді ...
Застосування земельно-кадастрових робіт в методиці проекту
Метою моєї курсової роботи з основ земельного кадастру
є закріплення отриманих знань та їх застосування на практиці при виготовленні
технічної документації зе землекористувачам різних форм власності з виконанням
кадастр ...
Економіко-географічна характеристика Республіки Індонезії
Назва
"Індонезія" є складовим і походить від топоніма "Індія"
(лат. Indus) В поєднанні з похідним від грецького слова "несос"
(греч. нῆупт
- острів), Буквально "Острівна Індія&q ...