Методика вишукувань

Отже, процедура оцінки в даному Звіті буде ґрунтуватись на двох методичних підходах:

• капіталізації чистого операційного доходу;

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний метод).

До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться забезпеченість об'єкту додатковими рисами, до яких відносяться:

- Транспортна доступність,

- Форма земельної ділянки,

- Довжина фронтальної лінії,

- Топографія місцевості,

- Стан довкілля (використання прилеглої території),

- Конкурентне оточення,

- Наявність автостоянки, %,

- Зручність під'їзних шляхів.

Порівняльний аналіз

Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що були предметом продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу, умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.

Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом дослідження цін та його економічним аналізом.

Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).

- Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну "вагу".

- Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної правдоподібної бази даних порівнюваних об'єктів з цінами продажу, актуалізованими на день оцінки.

- Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних порівнюваних об'єктів.

- Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.

- У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю, зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови, належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або можуть бути предметом ринкового обігу.

Загальні принципи порівняльного аналізу

- Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними

ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.

- Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості - актуального стану і очевидних тенденцій.

- Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.

- Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:

Ø тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2., тощо),

Ø обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),

Інші цікаві матеріали

Льодовики, вічна мерзлота та їх гідрологічне
Напевне, найбільш розпоширена гірська порода у всій Вселенній – це лід. Марс, Юпітер, Сатурн складає великі маси льоду, а деякі супутники планети складені ним майже цілком. Не є виключенням і наша Земля: біль ...

Економічне районування та територіальна організація господарства
Актуальність теми «Економічне районування та територіальна організація господарства» полягає в тому, що розвиток галузей народного господарства, виробничих комплексів, соціально-виробничої інфраструктури, а також господ ...

Застосування земельно-кадастрових робіт в методиці проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для несільськог
Метою моєї курсової роботи з основ земельного кадастру є закріплення отриманих знань та їх застосування на практиці при виготовленні технічної документації зе землекористувачам різних форм власності з виконанням кадастр ...