Метод капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки
Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило, застосовують метод прямої капіталізації або техніку дисконтування грошових потоків.
При застосуванні методу прямої капіталізації чистого доходу (методу потенційної прибутковості) використовується можливість об'єкту оцінки приносити доход. Техніка методу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.
Відповідно до цього, вартість майнового комплексу може бути визначена за формулою:
В = ЧОД/R,
де ЧОД - річний чистий операційний доход;
R - норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість
орендованого приміщення (повернення капіталу).
Розрахунок ринкової ставки капіталізації доходу методом кумулятивної
побудови
Таблиця 2.
|
Найменування ставки та компенсацій |
Значення ставки (компенсацій), |
|
Базова безризикова ставка (середня ставка відсотка за валютними депозитами відносно долара США провідних комерційних банків України) |
6 .9 |
|
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в Гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об'єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним). |
2 .3 |
|
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у Нерухомість є значно більшим, ніж термін банківських депозитів) |
3 4 |
|
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та (Компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об'єкту не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора) |
2 .3 |
|
Компенсація інших ризиків |
1 .2 |
|
Всього : |
14 .21 |
Таблиця 2.1
|
Найменування ставки та компенсацій |
Значення ставки (компенсацій), % |
|
Базова безризикова ставка |
7 |
|
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень |
3 |
|
Компенсація відмінностей в умовах інвестицій |
3 |
|
Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами |
2 |
|
Компенсація інших ризиків |
1 |
|
ВСЬОГО: |
16 |
Як видно з таблиці 2 прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, умови інвестицій та інші ризики, оцінюється у межах 14 . 21 % . Експертом приймається як найбільш вірогідне значення ставки капіталізації чистого доходу в межах вказаного діапазону: Ск = 16 %.
Отже, ставка капіталізації даного типу нерухомості для даного району розташування земельної ділянки становить: Ск = 16 %.
Визначення рівня потенційної доходності та вартості забудованої ділянки
Світова практика показала, що результат оцінки по бізнесу вище оцінки активів, тому що ніхто не буде купувати бізнес, якщо він дешевше засобів, в такому випадку викуповують окремі, більш сучасні засоби і споруди, і створюють свій бізнес.
В Україні склалися останнім часом негативні умови розвитку бізнесу (нестабільність законів, адміністративне втручання в ринкові процеси, гіперінфляція, дефіцит енергетичних і сировинних ресурсів), тому прогнозувати потік прибутків від прямої функціональної діяльності підприємств, навіть на короткий строк, дуже важко. Тому ринкова вартість приміщень, що орендують різні підприємства і підлягають викупу, визначається в умовах передачі приміщення в оренду.
В умовах нашої країни це достатньо поширений спосіб передачі обмежених прав на власність, яку сам власник не може утримувати, при цьому одержувати економічну прибутковість і зберегти цю власність за собою. В країнах розвиненої економіки існує конкуренція між орендодавцями, де власник майна несе значні витрати по утриманню її в належному технічному і зовнішньому стані. В нашій країні на орендаря перекладаються не тільки ці турботи, а також і більшість ризиків, пов'язаних з функціонуванням нерухомості.
Інші цікаві матеріали
Земельний кадастр і аналіз проекту використання земель Космацької сільської ради Богородчанського району Івано-Франків
Серед найважливіших
проблем сьогодні особливе місце посідає проблема економічного використання,
збереження і відтворення природних ресурсів.
А серед природних
комплексів особливе місце має земля. Прийнята Верховною Р ...
Подільский економічний район
Подільский економічний
район має зручне економіко-географічне положення, вигідне
транспортно-географічне положення. За розмірами території район посідає
4 місце серед економічних районів України ...
Паливні корисні копалини нафта, газ, вугілля, сланці, торф
Паливні корисні копалини – це
природні та мінеральні речовини, які з достатнім економічним ефектом
використовуються в техніці та народному господарстві для давання тепла та інших
корисних речовин.
Як відом ...
