Метод капіталізації чистого доходу від забудованої земельної ділянки
На думку Виконавця, методичний підхід капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного). За цим підходом оцінка вартості До - чистий операційний доход земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною Цо - продажу забудованої земельної ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами БОС - на експлуатацію нерухомого майна за формулою:
До=Цо-Вос
Для розрахунку оцінної вартості земельної ділянки за цим підходом є умови здавання об'єкту в оренду та отримання потенційного валового доходу (Вд).
Враховуючи, що підвальні приміщення, площею 30,7 м.кв., не придатні до здачі в оренду, площа, що пропонується до здачі в оренду становить - 1130,20 м.кв.
Дані отримані в процесі спілкування із замовником та на основі співставлення цін оренди становить:
де:
Цо - капіталізований дохід від здачі об'єкта в оренду
S - 1130,2 м - площа приміщень, що здаються в оренду
С - ринкова ставка, яка коливається в області від 2-9 грн. за 1 м2
Враховуючи стан будівлі, прийнято ставку орендної плати 6 гривень за їм в місяць.
С = 6 грн. х 12 = 72,0 грн. - ставка орендної плати за 1 м" в рік.
Цс = 72 грн. х 1130,2 м2 = 81374,4грн.
Отже, дохід від здачі об'єкта в оренду може скласти 81374,4 грн.
Приймаємо недовантаження площі 10% та недоотримання платежів 10%: 81374,4 х 0.90 х 0,90 = 65913грн.26 коп.
ПДВ = 10985,54грн.
Чистий річний операційний дохід становить:
65913,26 - 10985,54 = 54927,72грн.
За даними, що прогнозуються (таблиця 3.), щорічні витрати на експлуатацію та утримання виробничого приміщення, які покриваються орендодавцем (земельний податок, витрати на поточний ремонт, інші витрати) складуть 3509,73 грн.
Таблиця 3.
Витрати на експлуатацію виробничого приміщення
№ п/п |
ПОКАЗНИК |
Значення, грн. |
1 |
Орендна плата за земельну ділянку |
3009,73 |
2 |
Витрати на поточний ремонт |
500,00 |
ВСЬОГО ВИТРАТ |
3509,73 |
Отже, чистий операційний дохід із забудованої земельної ділянки становитиме:
54927,72-3509,73= 51417,99 грн.
Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої апіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного доходу до ставки капіталізації.
Таблиця 4
Розрахунок оцінної вартості земельної ділянки методом залишку для землі
Показники |
Значення |
Площа земельної ділянки, кв.м. |
2138 |
Загальна площа будівлі (для здачі в оренду), кв.м. |
1130,2 |
Потенційний валовий доход від надання приміщення в оренду, грн. |
81374,4 |
Ефективний валовий доход |
54927,72 |
Фактичний чистий валовий доход від надання приміщень в оренду, грн. |
51417,99 |
Ставка капіталізації для земельної ділянки |
0,16 |
Капіталізована вартість земельної ділянки |
321362,43 |
Вартість будівель та споруд, грн. | |
Оцінка вартість земельної ділянки в розрахунку на 1 кв.м, грн. |
4362,43 грн.
1 кв.м.20,28 грн.
Таким чином, оцінна вартість земельної ділянки загальною площею 2138м , яка розташована за адресою: м. Коломия, вул. Валова, 36 визначена методом залишку для землі, на 12.09.2005 р. становить:
Сорок три тисячі триста шістдесят дві гривні 43 коп.
В тому числі 1 м кв. двадцять грн. 28 коп.
Вартість оцінюваної земельної ділянки визначається методом прямої капіталізації як співвідношення прогнозованого чистого річного операційного прибутку до ставки капіталізації.
Інші цікаві матеріали
Економіко-географічна характеристика господарства Тернопільської області і рівень його транспортного забезпечення
Тернопільська
область займає західну частину Подільського плато, межуючи на півночі з
Рівненською, на півдні з Чернівецькою, на південному заході з
Івано-Франківською, на заході з Львівською областями України. Тернопіль ...
Особливості розміщення та основні проблеми та перспективи розвитку важкого машинобудування України
Машинобудування — одна з провідних галузей промисловості світу, за
вартістю продукції та занятих працівників посідає перше місце. Машинобудування
як галузь промисловості виникла в XVIII столітті. Винахід прядильно ...
Регіональна економіка сільського господарства України
Україна – самостійна суверенна держава
українського народу. Вона є однією із найбільших країн Європи, її площа 603,7
тис. км2., що становить 0,4 % площі земної суші. Земельні ресурси виступають
територіальною базою розм ...